原保监会副主席杨明生：提升耐心资本参与REITs市场的积极性

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新京报贝壳财经讯（记者潘亦纯）9月26日，在中国REITs发展2024年会上，中国人寿保险（集团）公司原董事长、原保监会副主席、十三届全国政协常委杨明生表示，自首批公募REITs（不动产投资信托基金）上市以来，保险资金便将REITs产品作为战略型资产进行全方位布局。截至2024年上半年，保险机构在所有非原始权益人战配投资者中的参与规模占比最高，约为20%，参与过战配的保险机构共34家，按认购规模排名前三位的分别是泰康资产、国寿投资、平安保险。

杨明生表示，从投资实践来看，我国公募REIT市场仍有不足，首先是市场规模有限，产品流动性不足。目前，我国多数REITs产品换手率尚可，但由于单体规模过小，产品流动性较低，承接耐心资本的大规模配置的难度较大。

其次，优质资产不足。公募REITs市场的发展壮大离不开稳定经营现金流的优质底层资产。目前，我国货币市场仍然保持合理充裕的宏观环境，整体上并不缺钱，特别是优质项目并不缺钱，而且市场利率处于长期逐步下行趋势。这就产生一个悖论，持有优质资产且有优秀运营能力的原始权益人没有足够动力把优质资产拿出来发行。从目前已发行产品看，包括高速等传统基础设施，政府平台运营的产业园区等，虽然有长期现金流，但稳定性和平稳增长能力未达投资人预期；另一方面，参与公募REITs的市场化运营主体考虑到资产定价、宏观融资环境等因素，拿出来发行的资产也是好坏搭配，组合里缺乏标志性核心资产。优质资产不足，对整体公募REITs市场健康发展产生一定制约。

最后，市场研究能力略显不足。REITs兼具股债属性，其债性更多体现为强制分红、稳定获利的特征，但其本质上仍是权益类产品，它的短期价格走势主要取决于市场交易风格，受资金面、政策面、投资者结构以及持仓成本等因素作用，而长期价格表现则取决于底层资产的权益特性，即所在行业及资产本身的经营表现。二级市场投资人类型众多，但多数没有底层实物资产投资的经验，如果机构专业研究能力打造不足，则会使得投资人对REITs的基本面和特性分析不全面，且由于是创新品种，相关实战经验缺乏，在市场受到一定冲击时，投资人可能会出现非理性的投资交易行为，进而放大市场波动，影响市场定价。

针对上述问题，杨明生提出了三点建议：加快REITs市场规模扩容、提升耐心资本参与REITs市场的积极性、加强市场普及教育等。“目前，部分保险公司投资公募REITs产品受偿付能力约束较大，如投资REITs的风险因子仍然较高，建议进一步解决相应资金投资的痛点和难点，提升其投资意愿；同时，建议给予重要的战略投资者更多的参与权和知情权，如允许参与发行定价、基金决策委员会、顾问委员会或设置观察席位，提升战略投资人参与投资的积极性。”

编辑 陈莉 校对 柳宝庆

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潘亦纯

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来源：新京报